29 Mayıs 2014 Perşembe

Apartman Dairesine İşyeri Açılabilir mi?

Anataşınmazın (apartman, bina, ada, site vs.) kütükte “mesken” olarak belirlenmiş bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, bar, kulüp vb. eğlence yerleri ile fırın, lokanta, pastahane gibi gıda ve beslenme yerleri ile boyahane, basımevi, dükkan, galeri gibi yerlerin açılabilmesi için kat maliklerinin oybirliği ile izin vermesi gerekir.

Hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz. Kat maliklerinin vereceği karar da önemsizdir. Dispanser, klinik vb. yer mahiyetinde olmayan yerler ise bu hükmün dışındadır. Yani, mesken niteliğindeki bir dairede diş kliniği açılamazken diş muayenehanesi açılabilir.

Yönetim planında aksi hüküm yoksa doktor muayenehanesi açılması için bina sakinlerinin iznine gerek bile yoktur.

Yargıtay kararlarına göre, meskenler  büro olarak kullanılabilir. Avukat, çizim ofisi, yazıhane gibi yerler büro sayılır ve bunlar için izin almak dahi gereksizdir; ancak emlakçılık, ticari şirketlerin irtibat ofisleri, dernekler vs. büro sayılmaz. Kat maliklerinin izni şarttır.

Konuyla ilgili olarak Profesyonel Ankara Site Yönetimi yardımı almak için bize ulaşabilirsiniz.

27 Mayıs 2014 Salı

Ankara Site Yönetimi

Apartman (Site) Yöneticisi (Yönetim Kurulu) Görevleri

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir. Yönetim planında aksi olmadıkça yöneticinin görevleri özetle şunlardır:
- Kat malikleri kurulunca verilen kararları ifa etmek,
- Anataşınmazın (bina, site, apartman, AVM, iş merkezi vs.) amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli önlemleri almak,
- Anataşınmazın genel yönetim işleri ile korunma, onarım, temizlik gibi işleri ve asansör, kalorifer, hidrofor, bahçe, sigorta vb. için kat maliklerinden avans olarak uygun bir miktarda para toplamak ve bu avansın bitmesi halinde, geri kalan işler için yeniden avans toplamak,
Apartman/sitenin idaresiyle alakalı diğer tüm ödemeleri kabul etmek, yönetim dolayısıyla doğan borçları ödemek,
Apartman veya sitenin tümünü ilgilendiren tebligatı almak,
- Borç ve yükümlülüklerine yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yaptırmak ve kanuni ipotek hakkını tescil ettirmek,
- Topladığı paraları yatırmak ve gerektiğinde geri çektirmek üzere muteber bir bankada hesap açmak,
Kat malikleri kurulunu (olağan veya olağanüstü) toplantıya çağırmak,
- Defter tutmak ve belgeleri muhafaza etmek,
- Yıllık işletme projesini (bütçe) hazırlayıp onaylatmak,
- Karar ve işletme defterini tasdik ettirmek,
- Personel ile sözleşme yapmak, bordro düzenlemek, çalışmasını denetlemek,
- Kaloriferci belgesi ve asansör işletme belgesi gibi işlemleri takip etmek,
Yönetici/yönetim kurulunun ad, soyad ve telefonlarını bina içerisine asmak.
Profesyonel yönetim için bizimle irtibata geçebilirsiniz.

ÖZKA DANIŞMANLIK YÖNETİM VE TEMİZLİK SAN.TİC. LTD. ŞTİ.
CEVİZLİDERE MAH. CEYHUN ATUF KANSU CAD. NO: 183/3 BALGAT-ÇANKAYA/ANKARA
TELEFON: 0312 – 473 71 00
FAKS:       0312 – 473 71 03
E-POSTA: info@ozkayonetim.com

Ankara Profesyonel Site Yönetimi'nden alınmıştır.Not:

22 Mayıs 2014 Perşembe

Kapıcıya daire vermek zorunlu mu? Kapıcı dairesinin tahliyesi?

Kapıcıya Daire Vermek Mecburi mi?
Kapıcıya (temizlik görevlisi) görevi nedeniyle daire verilmesi zorunlu değildir; ancak mümkünse daire tahsisi elbette binanın/apartmanın yararına olacaktır. 
Kapıcı Dairesi Nasıl Olmalıdır?
Kapıcıya konut verilmişse, konutun 3194 sy. İmar Kanunu ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gereklidir. 
Kapıcı Dairesinin Giderleri Kime Aittir?
Kapıcı konutları da ortak yerlerden sayılır. Bu yüzden, mülkiyeti yönetime aittir; ancak elektrik, su gibi giderleri yönetim ile görevli arasındaki anlaşmaya bağlıdır.
Kapıcı Dairesinin Tahliyesi
Kapıcı konutunun boşaltılmasında, Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 2'nci maddesi hükümleri uygulanır. Yani, sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri onbeş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İlgililerin kanun ve sözleşmeden (iş sözleşmesi vs.) doğan hakları saklıdır.

21 Mayıs 2014 Çarşamba

Kat Malikleri Kurulunda (Apartman Toplantısı) Çoğunluk Gereken Kararlar

Kat Malikleri Kurulunda hem arsa payı hem de sayı bakımından çoğunluğun sağlanmasıyla alınabilecek kararlar şunlardır:
> Yönetici tayini (seçimi).
> Denetçi tayini.
> Ortak yerlere ilişkin zaruri ihtiyaçların karşılanması ile kullanımın kolaylaşması ve faydanın artmasını getirecek yenilikler, ilaveler, kat maliklerinin salt çoğunluğu ile karara bağlanır.
Önemli not: Anataşınmazın ortak mahallerinde başlı başına yapılacak değişiklikler (arsa payı değişikliği, yer tahsisi, mülkiyet değiştirme vb.) için oybirliği ile karar alınması gerekir.


18 Mayıs 2014 Pazar

Kat Malikleri Kurulunda oybirliği gereken kararlar

Bilindiği üzere, apartman/site/bina gibi anataşınmazların yönetiminde en üst karar mercii Kat Malikleri Kuruludur; ancak Kurulun karar yeter sayısı yapılacak işlemlere göre değişmektedir.  Kat Mülkiyeti Kanununda belirtildiği üzere, bazı kararlarda çoğunluk, bazılarında 4/5 çoğunluk, bir kısmında ise oybirliği aranır. Bu bağlamda;
1) Anataşınmazın (apartman, bina, ada, site vs.) kütükte “mesken” olarak belirlenmiş bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, bar, kulüp vb. eğlence yerleri ile fırın, lokanta, pastahane gibi gıda ve beslenme yerleri ile boyahane, basımevi, dükkan, galeri gibi yerler açmak için;
2) Bağımsız bölüm ilavesi için;
3) Herhangi bir değişiklikle bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa paylarının yeniden tanzim edilmesi için;
4) Anagayrimenkulun bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın  başkasına devredilmesi gibi temliki işlemler için;
5) Anataşınmazın dış duvarlarını, çatısını reklam amacıyla kiralamak gibi önemli  işler için
Kat Malikleri Kurulunda “oybirliği” aranır.

Kaynak:

15 Mayıs 2014 Perşembe

Bina aidatı neye göre bölünür? Aidat ödemesem ne olur?

Hepimizin de bildiği üzere, her  ana taşınmazın (site, rezidans, apartman, bina, AVM vs.) ortak giderleri vardır. Bu giderler de kat maliklerince karşılanır. Peki, hangi oranda? Kimler öder? Aidattan kaçınmak mümkün mü?
Bunlar ve benzer sık sorulan sorulara yanıt vermeye çalışacağız.
“Genel Giderler” Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK), “eşit paylı” ve “arsa payına oranlı” olarak ikiye ayrılmıştır. Bu bağlamda;
1. Eşit Olarak Ödenecek Genel Giderler:
Aralarında başka bir anlaşma yoksa, kat maliklerinin tümü “kapıcı, bahçıvan, kaloriferci, bekçi, teknisyen gibi personel giderlerine” eşit olarak katılmakla yükümlüdür (KMK, m:20/1)
Bu konularda arsa payının farklı oluşu dikkate alınmaz; ancak oybirliği ile aksine sözleşme yapılması mümkündür.
2. Arsa Payı Oranında Ödenecek Genel Giderler:
Aralarında başkaca bir akit yoksa, kat maliklerinin her biri “anagayrimenkulün sigorta primlerine; bütün ortak yerlerin bakım, onarım, koruma gibi giderlerine; ortak tesislerin işletme giderlerine; yönetici aylığı gibi diğer giderlere” kendi arsa payları oranında katılmakla mükelleftir. 
Not: Kat malikleri kendi aralarında anlaşarak veya Yönetim Planı’nı buna uygun olarak yürürlüğe sokarak bu oranları değiştirebilirler.
Peki, aidat ödemeseniz olur mu?
KMK 20/c’ye göre ortak gider aidat ve avanslarından kaçınamazsınız. Aidat, öncelikli alacaktır ve her halükarda bunu ödemekle yükümlüsünüz. 
Aidatın bir kısmını ödememek mümkün mü?
Alt katta oturanların asansör kullanmadığını öne sürerek bu giderden kaçınma şansı yoktur. Bunun gibi, hiçbir kat malikinin ortak yerlerdeki kullanma hakkından cayması veya bağımsız bölümünün durumu dolayısı ile tesislerden/ortak yerlerden faydalanmadığını öne sürerek giderlerden kaçınması mümkün değildir.
Aidata faiz uygulanır mı?
KMK 22. maddeye göre, ortak gider ve avansı gününde ödemeyenler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı uygulanır. Gecikme tazminatı, faiz değildir. Geç ödemeden dolayı ortaya çıkan mağduriyetin karşılığıdır. Ancak ve ancak, gecikme tazminatı dava konusu edildiği hallerdetemerrüt faizi işletilir. Eğer kat maliki aidatını ödememekte ısrar ederse; temerrüt faizinin yanı sıra İcra İflas Kanunu 67. M’ye göre %40 inkar tazminatı da ödettirilebilir. KMK, 22’ye göre, borçlu kişinin bağımsız bölümü (daire, dükkan vs.) diğer kat maliklerine lehine ipotek ettirilebilir.
Kiracının ödemediği aidattan ev sahibi sorumlu mudur?
Kiracı veya başka bir şekilde bağımsız bölümü kullanan kişi ile birlikte kat maliki (ev sahibi) de ödenmeyen aidatlardan müteselsilen (zincirleme) sorumludur.
Hukuk ve muhasebe konularında oldukça karmaşıklaşan bu konularda zora düşmemek için yönetim için -özellikle site gibi toplu yapılarda- işinin ehli profesyonel yönetim firmalarına başvurmanızı tavsiye ederiz.

7 Mayıs 2014 Çarşamba

Herkes yönetir; ama sadece bazıları iyi yönetir! (Apartman Site Yöneticiliği)

“Yönetmek” sözcüğünün, köken olarak eski Türklerin kullandığı “ön-etmek”, yani “öncü olmak, yol göstermek“ anlamından geldiği belirtilir.
Hem başka alanlarda hem de tesis/site/apartman gibi alanlarda “yönetim” işine talip olanların, her şeyden önce işe hakim olması, donanımlı olması gerekir; ama bu yetmez. Yönetmek, sosyal bir iştir ve teknik altyapıyla birlikte insan faktörünün de öncelenmesi lazım gelir. Bu bağlamda “iyi bir yönetim nedir ve nasıl olur”u kısaca yazmak istedik. İyi yönetim;
Profesyonelliktir…
Deneyim ile bilgiyi bünyesinde barındıran ve muhtemel senaryolara hazır olan yönetim, esas olarak iyi yönetimin abecesini yerine getiriyor demektir. Profesyonellik; işin ehli olmak ve işe yaraşır olmak demektir ki bu da yeterli insan kaynağına, bilgiye ve tekniğe sahip olmakla mümkündür.
Akıldır…
İnsan olmamızın en büyük meziyetlerinden olan akıl, yalnızca bilgi depolanan bir hard disk değildir. Daha da önemlisi fikir yürütebildiğimiz, çözüm üretebildiğimiz, yaratıcılığımızı gösterebildiğimiz unsurumuzdur. Yönetim işi de üst bir akılla elimizdeki verileri doğru zamanda, doğru yerde ve doğru bir biçimde kullanma işidir. Özcesi, teknik donanımın yanı sıra analitik zeka da “iyi yönetim”in olmazsa olmazlarındandır.
Heyecandır…
Tecrübenin, birikimin, donanımın ve aklın itici gücü heyecan ve motivasyondur. Her şeyi tamam olmuş bir organizasyonun motivasyondan mahrum kalması, zafiyete yol açar.
Sağduyudur, bilgidir, donanımdır, çalışkanlıktır...
Velhasılıkelam, bina/tesis/site yönetimi için bu saydığımız özellikleri taşıyan firmaları seçmenizi öneririz. Aidat-muhasebe, hukuk, halkla ilişkiler, teknik işler, deneyim, nitelikli insan gücü ve motivasyon unsurlarını barındıran firma: ÖZKA YÖNETİM