Bina aidatı neye göre bölünür? Aidat ödemesem ne olur?

Hepimizin de bildiği üzere, her  ana taşınmazın (site, rezidans, apartman, bina, AVM vs.) ortak giderleri vardır. Bu giderler de kat maliklerince karşılanır. Peki, hangi oranda? Kimler öder? Aidattan kaçınmak mümkün mü?
Bunlar ve benzer sık sorulan sorulara yanıt vermeye çalışacağız.

“Genel Giderler” Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK), “eşit paylı” ve “arsa payına oranlı” olarak ikiye ayrılmıştır. Bu bağlamda;

1. Eşit Olarak Ödenecek Genel Giderler:

Aralarında başka bir anlaşma yoksa, kat maliklerinin tümü “kapıcı, bahçıvan, kaloriferci, bekçi, teknisyen gibi personel giderlerine” eşit olarak katılmakla yükümlüdür (KMK, m:20/1)

Bu konularda arsa payının farklı oluşu dikkate alınmaz; ancak oybirliği ile aksine sözleşme yapılması mümkündür.

2. Arsa Payı Oranında Ödenecek Genel Giderler:

Aralarında başkaca bir akit yoksa, kat maliklerinin her biri “anagayrimenkulün sigorta primlerine; bütün ortak yerlerin bakım, onarım, koruma gibi giderlerine; ortak tesislerin işletme giderlerine; yönetici aylığı gibi diğer giderlere” kendi arsa payları oranında katılmakla mükelleftir. 

Not: Kat malikleri kendi aralarında anlaşarak veya Yönetim Planı’nı buna uygun olarak yürürlüğe sokarak bu oranları değiştirebilirler.

Peki, aidat ödemeseniz olur mu?

KMK 20/c’ye göre ortak gider aidat ve avanslarından kaçınamazsınız. Aidat, öncelikli alacaktır ve her halükarda bunu ödemekle yükümlüsünüz. 

Aidatın bir kısmını ödememek mümkün mü?

Alt katta oturanların asansör kullanmadığını öne sürerek bu giderden kaçınma şansı yoktur. Bunun gibi, hiçbir kat malikinin ortak yerlerdeki kullanma hakkından cayması veya bağımsız bölümünün durumu dolayısı ile tesislerden/ortak yerlerden faydalanmadığını öne sürerek giderlerden kaçınması mümkün değildir.

Aidata faiz uygulanır mı?

KMK 22. maddeye göre, ortak gider ve avansı gününde ödemeyenler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı uygulanır. Gecikme tazminatı, faiz değildir. Geç ödemeden dolayı ortaya çıkan mağduriyetin karşılığıdır. Ancak ve ancak, gecikme tazminatı dava konusu edildiği hallerdetemerrüt faizi işletilir. Eğer kat maliki aidatını ödememekte ısrar ederse; temerrüt faizinin yanı sıra İcra İflas Kanunu 67. M’ye göre %40 inkar tazminatı da ödettirilebilir. KMK, 22’ye göre, borçlu kişinin bağımsız bölümü (daire, dükkan vs.) diğer kat maliklerine lehine ipotek ettirilebilir.

Kiracının ödemediği aidattan ev sahibi sorumlu mudur?

Kiracı veya başka bir şekilde bağımsız bölümü kullanan kişi ile birlikte kat maliki (ev sahibi) de ödenmeyen aidatlardan müteselsilen (zincirleme) sorumludur.

Hukuk ve muhasebe konularında oldukça karmaşıklaşan bu konularda zora düşmemek için yönetim için -özellikle site gibi toplu yapılarda- işinin ehli profesyonel yönetim firmalarına başvurmanızı tavsiye ederiz.

Kaynak: Ankara Profesyonel Site Yöneticiliği

İşletme Projesi (Apartman ve Site Bütçesi) Nedir, İtiraz Edilebilir mi?

Apartman, site ve diğer anataşınmazlarda İşletme Projesi (Bütçe) nedir? İtirazı mümkün müdür?

En kaba deyimle, İşletme Projesi, Kat Malikleri Birliğinin ya da anagayrimenkulün bütçesidir.

İşletme Projesini kim yapar?

Kat Mülkiyeti Kanunu/37’de de belirtildiği üzere, Kat Malikleri Kurulu tarafından kabul edilmiş bir İşletme Projesi yoksa, Yönetici veya Yönetim Kurulu tarafından gecikmeksizin İşletme Projesi yapılır. TOKİ’nin yönetimlerinden ayrılacak siteler, bu işi profesyonel apartman site yönetim firmalarına yaptırırmaları da tavsiye edilir.

Peki, İşletme Projesinde hangi konular ele alınır?

> İşletme Projelerinde Anataşınmazın yönetiminin bir yıllık tahmini gelir (aidat, avans, kira vs.) ve giderleri (yakıt, görevli ücretleri, kıdem tazminatı fonu, bakım onarım giderleri, kırtasiye ve yönetim giderleri vs.) yer alır.

> Eşit paylı ve m2 paylı giderleri paylaştıracak şekilde tüm kat maliklerine düşecek tahmini miktarlar açıkça yazılır.

İşletme Projesi hazırlandıktan sonra ne yapılması gerekir?

İşletme Projesi (bütçe) her kat malikine ve kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümden istifade eden her kimseye imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla tebliğ edilir.

Apartman, site yönetimlerinin ve kat maliklerinin dikkat etmesi gereken bir husus daha var: İtiraz.

İşletme Projesine itiraz edilebilir mi?

KMK. md:37/3’e göre tebliğden başlayarak 7 gün içinde itiraz edilmesi mümkündür.

İtirazın kime yapılacağına ilişkin yazılı bir hüküm olmamakla birlikte, pratikte Yönetici veya Yönetim Kuruluna yapılmaktadır. İtirazın şeklinin aynen bütçenin tebliğinde olduğu gibi ehemmiyeti yoktur: taahhütlü mektup, noter aracılığı veya yöneticiden imza alınarak yapılması olanaklıdır.

İtiraz hangi mercide incelenir: Yine KMK. md: 37/3’de belirtildiği üzere Kat Malikleri Kurulunda incelenir.

Olağan toplantı zamanı değilse, Kurul, yönetici tarafından olağanüstü toplantıya çağrılır ve bu meyanda:  Ya itiraz haklı bulunur ya da itiraz reddedilir.

Karar defteri, işletme projesi ve kararlar usulüne uygun tezahür ettiği halde, İcra İflas Kanunu 68’deki belgelerden sayılır.

Bu yüzden maddi ve manevi kayba uğramamak için apartman site bina yöneticilerinin işlerini profesyonelce yapmaları gerekmektedir.

Yoksa sitede veya apartmanda yaşayan diğer sakinlerin de mağdur olması muhtemeldir.

Ankara Site Yönetimi