Apartman (Site) Yöneticisi (Yönetim Kurulu) Görevleri

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir. Yönetim planında aksi olmadıkça yöneticinin görevleri özetle şunlardır:

- Kat malikleri kurulunca verilen kararları ifa etmek,

- Anataşınmazın (bina, site, apartman, AVM, iş merkezi vs.) amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli önlemleri almak,

- Anataşınmazın genel yönetim işleri ile korunma, onarım, temizlik gibi işleri ve asansör, kalorifer, hidrofor, bahçe, sigorta vb. için kat maliklerinden avans olarak uygun bir miktarda para toplamak ve bu avansın bitmesi halinde, geri kalan işler için yeniden avans toplamak,

- Apartman/sitenin idaresiyle alakalı diğer tüm ödemeleri kabul etmek, yönetim dolayısıyla doğan borçları ödemek,

- Apartman veya sitenin tümünü ilgilendiren tebligatı almak,

- Borç ve yükümlülüklerine yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yaptırmak ve kanuni ipotek hakkını tescil ettirmek,

- Topladığı paraları yatırmak ve gerektiğinde geri çektirmek üzere muteber bir bankada hesap açmak,

- Kat malikleri kurulunu (olağan veya olağanüstü) toplantıya çağırmak,

- Defter tutmak ve belgeleri muhafaza etmek,

- Yıllık işletme projesini (bütçe) hazırlayıp onaylatmak,

- Karar ve işletme defterini tasdik ettirmek,

- Personel ile sözleşme yapmak, bordro düzenlemek, çalışmasını denetlemek,

- Kaloriferci belgesi ve asansör işletme belgesi gibi işlemleri takip etmek,

- Yönetici/yönetim kurulunun ad, soyad ve telefonlarını bina içerisine asmak.

Profesyonel yönetim için bizimle irtibata geçebilirsiniz.

ÖZKA DANIŞMANLIK YÖNETİM VE TEMİZLİK SAN.TİC. LTD. ŞTİ.

CEVİZLİDERE MAH. CEYHUN ATUF KANSU CAD. NO: 183/3 BALGAT-ÇANKAYA/ANKARA

TELEFON: 0312 – 473 71 00

FAKS:       0312 – 473 71 03

E-POSTA: info@ozkayonetim.com

Ankara Profesyonel Site Yönetimi'nden alınmıştır.Not:

Kat Malikleri Kurulunda (Apartman Toplantısı) Çoğunluk Gereken Kararlar

Kat Malikleri Kurulunda hem arsa payı hem de sayı bakımından çoğunluğun sağlanmasıyla alınabilecek kararlar şunlardır:

> Yönetici tayini (seçimi).

> Denetçi tayini.

> Ortak yerlere ilişkin zaruri ihtiyaçların karşılanması ile kullanımın kolaylaşması ve faydanın artmasını getirecek yenilikler, ilaveler, kat maliklerinin salt çoğunluğu ile karara bağlanır.

Önemli not: Anataşınmazın ortak mahallerinde başlı başına yapılacak değişiklikler (arsa payı değişikliği, yer tahsisi, mülkiyet değiştirme vb.) için oybirliği ile karar alınması gerekir.

Profesyonel site bina yönetimi hizmeti almak için bize ulaşabilirsiniz.

Bina aidatı neye göre bölünür? Aidat ödemesem ne olur?

Hepimizin de bildiği üzere, her  ana taşınmazın (site, rezidans, apartman, bina, AVM vs.) ortak giderleri vardır. Bu giderler de kat maliklerince karşılanır. Peki, hangi oranda? Kimler öder? Aidattan kaçınmak mümkün mü?
Bunlar ve benzer sık sorulan sorulara yanıt vermeye çalışacağız.

“Genel Giderler” Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK), “eşit paylı” ve “arsa payına oranlı” olarak ikiye ayrılmıştır. Bu bağlamda;

1. Eşit Olarak Ödenecek Genel Giderler:

Aralarında başka bir anlaşma yoksa, kat maliklerinin tümü “kapıcı, bahçıvan, kaloriferci, bekçi, teknisyen gibi personel giderlerine” eşit olarak katılmakla yükümlüdür (KMK, m:20/1)

Bu konularda arsa payının farklı oluşu dikkate alınmaz; ancak oybirliği ile aksine sözleşme yapılması mümkündür.

2. Arsa Payı Oranında Ödenecek Genel Giderler:

Aralarında başkaca bir akit yoksa, kat maliklerinin her biri “anagayrimenkulün sigorta primlerine; bütün ortak yerlerin bakım, onarım, koruma gibi giderlerine; ortak tesislerin işletme giderlerine; yönetici aylığı gibi diğer giderlere” kendi arsa payları oranında katılmakla mükelleftir. 

Not: Kat malikleri kendi aralarında anlaşarak veya Yönetim Planı’nı buna uygun olarak yürürlüğe sokarak bu oranları değiştirebilirler.

Peki, aidat ödemeseniz olur mu?

KMK 20/c’ye göre ortak gider aidat ve avanslarından kaçınamazsınız. Aidat, öncelikli alacaktır ve her halükarda bunu ödemekle yükümlüsünüz. 

Aidatın bir kısmını ödememek mümkün mü?

Alt katta oturanların asansör kullanmadığını öne sürerek bu giderden kaçınma şansı yoktur. Bunun gibi, hiçbir kat malikinin ortak yerlerdeki kullanma hakkından cayması veya bağımsız bölümünün durumu dolayısı ile tesislerden/ortak yerlerden faydalanmadığını öne sürerek giderlerden kaçınması mümkün değildir.

Aidata faiz uygulanır mı?

KMK 22. maddeye göre, ortak gider ve avansı gününde ödemeyenler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı uygulanır. Gecikme tazminatı, faiz değildir. Geç ödemeden dolayı ortaya çıkan mağduriyetin karşılığıdır. Ancak ve ancak, gecikme tazminatı dava konusu edildiği hallerdetemerrüt faizi işletilir. Eğer kat maliki aidatını ödememekte ısrar ederse; temerrüt faizinin yanı sıra İcra İflas Kanunu 67. M’ye göre %40 inkar tazminatı da ödettirilebilir. KMK, 22’ye göre, borçlu kişinin bağımsız bölümü (daire, dükkan vs.) diğer kat maliklerine lehine ipotek ettirilebilir.

Kiracının ödemediği aidattan ev sahibi sorumlu mudur?

Kiracı veya başka bir şekilde bağımsız bölümü kullanan kişi ile birlikte kat maliki (ev sahibi) de ödenmeyen aidatlardan müteselsilen (zincirleme) sorumludur.

Hukuk ve muhasebe konularında oldukça karmaşıklaşan bu konularda zora düşmemek için yönetim için -özellikle site gibi toplu yapılarda- işinin ehli profesyonel yönetim firmalarına başvurmanızı tavsiye ederiz.

Kaynak: Ankara Profesyonel Site Yöneticiliği

Net yanıt: “Mutlak Ortak Yerlerin Değiştirilmesi Mümkün Değil!”

Apartmanda ortak alanların kullanımı ile ilgili sürekli ihtilaflar oluşuyor. Peki, bu olayın net bir açıklaması yok mu? Telefonla ulaştığımız apartman site yöneticiliği şirketi yetkilileri, bu konuda bize açık bilgi verdiler.

1) Kat Mülkiyeti Kanunu md: 4’de sayılan yerler “mutlak ortak yerler”dir ve hiçbir şekilde değiştirilmesi söz konusu değildir.

2) Sözleşme ile de yeni ortak yerler tespit edilebilir; ancak oybirliği gerekir.

3) Peki, bu mutlak ortak yerler nelerdir: Temeller, ana duvarlar, kiriş, kolonlar, ortak duvarlar, tavan, bahçe, cümle kapıları, antreler, koridorlar, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve burada bulunan ortak kullanıma ayrılmış WC  gibi tesisler, kapıcı daireleri, genel çamaşırlıklar, genel kömürlükler, ortak garajlar, sayaç yerleri… Yani belli bir kat malikine ait olmayan tüm yerler…

Dediğimiz gibi, ortak yerler kolektif kullanılması gereken bölümlerdir ve özel amaçla kullanılması durumunda, diğer kat maliklerinin haklarını korumak, yasalara uymak ve birlikte yaşam kültürünü yerleştirebilmek adına yönetici gereğini yapmalıdır.

Apartman, site gibi ortak yaşam alanlarında birlikte yaşama kültürünün uygulamaya geçmesi için ortak yerler önem arz etmektedir.

Umarız, yöneticiler de kanuni kaidelere ve birlikte yaşama sorumluluklarını yerine getirirler ki bu tarz sorunlar sürekli soruluyor olmaz.