Kapıcıya daire vermek zorunlu mu? Kapıcı dairesinin tahliyesi?

Kapıcıya Daire Vermek Mecburi mi?

Kapıcıya (temizlik görevlisi) görevi nedeniyle daire verilmesi zorunlu değildir; ancak mümkünse daire tahsisi elbette binanın/apartmanın yararına olacaktır. 

Kapıcı Dairesi Nasıl Olmalıdır?

Kapıcıya konut verilmişse, konutun 3194 sy. İmar Kanunu ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gereklidir. 

Kapıcı Dairesinin Giderleri Kime Aittir?

Kapıcı konutları da ortak yerlerden sayılır. Bu yüzden, mülkiyeti yönetime aittir; ancak elektrik, su gibi giderleri yönetim ile görevli arasındaki anlaşmaya bağlıdır.

Kapıcı Dairesinin Tahliyesi

Kapıcı konutunun boşaltılmasında, Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 2'nci maddesi hükümleri uygulanır. Yani, sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri onbeş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İlgililerin kanun ve sözleşmeden (iş sözleşmesi vs.) doğan hakları saklıdır.

Kat Malikleri Kurulunda (Apartman Toplantısı) Çoğunluk Gereken Kararlar

Kat Malikleri Kurulunda hem arsa payı hem de sayı bakımından çoğunluğun sağlanmasıyla alınabilecek kararlar şunlardır:

> Yönetici tayini (seçimi).

> Denetçi tayini.

> Ortak yerlere ilişkin zaruri ihtiyaçların karşılanması ile kullanımın kolaylaşması ve faydanın artmasını getirecek yenilikler, ilaveler, kat maliklerinin salt çoğunluğu ile karara bağlanır.

Önemli not: Anataşınmazın ortak mahallerinde başlı başına yapılacak değişiklikler (arsa payı değişikliği, yer tahsisi, mülkiyet değiştirme vb.) için oybirliği ile karar alınması gerekir.

Profesyonel site bina yönetimi hizmeti almak için bize ulaşabilirsiniz.

Kat Malikleri Kurulunda oybirliği gereken kararlar

Bilindiği üzere, apartman/site/bina gibi anataşınmazların yönetiminde en üst karar mercii Kat Malikleri Kuruludur; ancak Kurulun karar yeter sayısı yapılacak işlemlere göre değişmektedir.  Kat Mülkiyeti Kanununda belirtildiği üzere, bazı kararlarda çoğunluk, bazılarında 4/5 çoğunluk, bir kısmında ise oybirliği aranır. Bu bağlamda;

1) Anataşınmazın (apartman, bina, ada, site vs.) kütükte “mesken” olarak belirlenmiş bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, bar, kulüp vb. eğlence yerleri ile fırın, lokanta, pastahane gibi gıda ve beslenme yerleri ile boyahane, basımevi, dükkan, galeri gibi yerler açmak için;
2) Bağımsız bölüm ilavesi için;
3) Herhangi bir değişiklikle bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa paylarının yeniden tanzim edilmesi için;
4) Anagayrimenkulun bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın  başkasına devredilmesi gibi temliki işlemler için;
5) Anataşınmazın dış duvarlarını, çatısını reklam amacıyla kiralamak gibi önemli  işler için

Kat Malikleri Kurulunda “oybirliği” aranır.

Kaynak:

http://ankaraprofesyonelsiteyoneticiligi.com/bina-yonetimi-kat-malikleri-kurulunda-apartman-toplant%C4%B1s%C4%B1-oybirligi-gereken-kararlar

Bina aidatı neye göre bölünür? Aidat ödemesem ne olur?

Hepimizin de bildiği üzere, her  ana taşınmazın (site, rezidans, apartman, bina, AVM vs.) ortak giderleri vardır. Bu giderler de kat maliklerince karşılanır. Peki, hangi oranda? Kimler öder? Aidattan kaçınmak mümkün mü?
Bunlar ve benzer sık sorulan sorulara yanıt vermeye çalışacağız.

“Genel Giderler” Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK), “eşit paylı” ve “arsa payına oranlı” olarak ikiye ayrılmıştır. Bu bağlamda;

1. Eşit Olarak Ödenecek Genel Giderler:

Aralarında başka bir anlaşma yoksa, kat maliklerinin tümü “kapıcı, bahçıvan, kaloriferci, bekçi, teknisyen gibi personel giderlerine” eşit olarak katılmakla yükümlüdür (KMK, m:20/1)

Bu konularda arsa payının farklı oluşu dikkate alınmaz; ancak oybirliği ile aksine sözleşme yapılması mümkündür.

2. Arsa Payı Oranında Ödenecek Genel Giderler:

Aralarında başkaca bir akit yoksa, kat maliklerinin her biri “anagayrimenkulün sigorta primlerine; bütün ortak yerlerin bakım, onarım, koruma gibi giderlerine; ortak tesislerin işletme giderlerine; yönetici aylığı gibi diğer giderlere” kendi arsa payları oranında katılmakla mükelleftir. 

Not: Kat malikleri kendi aralarında anlaşarak veya Yönetim Planı’nı buna uygun olarak yürürlüğe sokarak bu oranları değiştirebilirler.

Peki, aidat ödemeseniz olur mu?

KMK 20/c’ye göre ortak gider aidat ve avanslarından kaçınamazsınız. Aidat, öncelikli alacaktır ve her halükarda bunu ödemekle yükümlüsünüz. 

Aidatın bir kısmını ödememek mümkün mü?

Alt katta oturanların asansör kullanmadığını öne sürerek bu giderden kaçınma şansı yoktur. Bunun gibi, hiçbir kat malikinin ortak yerlerdeki kullanma hakkından cayması veya bağımsız bölümünün durumu dolayısı ile tesislerden/ortak yerlerden faydalanmadığını öne sürerek giderlerden kaçınması mümkün değildir.

Aidata faiz uygulanır mı?

KMK 22. maddeye göre, ortak gider ve avansı gününde ödemeyenler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı uygulanır. Gecikme tazminatı, faiz değildir. Geç ödemeden dolayı ortaya çıkan mağduriyetin karşılığıdır. Ancak ve ancak, gecikme tazminatı dava konusu edildiği hallerdetemerrüt faizi işletilir. Eğer kat maliki aidatını ödememekte ısrar ederse; temerrüt faizinin yanı sıra İcra İflas Kanunu 67. M’ye göre %40 inkar tazminatı da ödettirilebilir. KMK, 22’ye göre, borçlu kişinin bağımsız bölümü (daire, dükkan vs.) diğer kat maliklerine lehine ipotek ettirilebilir.

Kiracının ödemediği aidattan ev sahibi sorumlu mudur?

Kiracı veya başka bir şekilde bağımsız bölümü kullanan kişi ile birlikte kat maliki (ev sahibi) de ödenmeyen aidatlardan müteselsilen (zincirleme) sorumludur.

Hukuk ve muhasebe konularında oldukça karmaşıklaşan bu konularda zora düşmemek için yönetim için -özellikle site gibi toplu yapılarda- işinin ehli profesyonel yönetim firmalarına başvurmanızı tavsiye ederiz.

Kaynak: Ankara Profesyonel Site Yöneticiliği

Herkes yönetir; ama sadece bazıları iyi yönetir! (Apartman Site Yöneticiliği)

“Yönetmek” sözcüğünün, köken olarak eski Türklerin kullandığı “ön-etmek”, yani “öncü olmak, yol göstermek“ anlamından geldiği belirtilir.

Hem başka alanlarda hem de tesis/site/apartman gibi alanlarda “yönetim” işine talip olanların, her şeyden önce işe hakim olması, donanımlı olması gerekir; ama bu yetmez. Yönetmek, sosyal bir iştir ve teknik altyapıyla birlikte insan faktörünün de öncelenmesi lazım gelir. Bu bağlamda “iyi bir yönetim nedir ve nasıl olur”u kısaca yazmak istedik. İyi yönetim;

Profesyonelliktir…

Deneyim ile bilgiyi bünyesinde barındıran ve muhtemel senaryolara hazır olan yönetim, esas olarak iyi yönetimin abecesini yerine getiriyor demektir. Profesyonellik; işin ehli olmak ve işe yaraşır olmak demektir ki bu da yeterli insan kaynağına, bilgiye ve tekniğe sahip olmakla mümkündür.

Akıldır…

İnsan olmamızın en büyük meziyetlerinden olan akıl, yalnızca bilgi depolanan bir hard disk değildir. Daha da önemlisi fikir yürütebildiğimiz, çözüm üretebildiğimiz, yaratıcılığımızı gösterebildiğimiz unsurumuzdur. Yönetim işi de üst bir akılla elimizdeki verileri doğru zamanda, doğru yerde ve doğru bir biçimde kullanma işidir. Özcesi, teknik donanımın yanı sıra analitik zeka da “iyi yönetim”in olmazsa olmazlarındandır.

Heyecandır…

Tecrübenin, birikimin, donanımın ve aklın itici gücü heyecan ve motivasyondur. Her şeyi tamam olmuş bir organizasyonun motivasyondan mahrum kalması, zafiyete yol açar.

Sağduyudur, bilgidir, donanımdır, çalışkanlıktır...

Velhasılıkelam, bina/tesis/site yönetimi için bu saydığımız özellikleri taşıyan firmaları seçmenizi öneririz. Aidat-muhasebe, hukuk, halkla ilişkiler, teknik işler, deneyim, nitelikli insan gücü ve motivasyon unsurlarını barındıran firma: ÖZKA YÖNETİM

En İyi Apartman Site Yönetimi

Net yanıt: “Mutlak Ortak Yerlerin Değiştirilmesi Mümkün Değil!”

Apartmanda ortak alanların kullanımı ile ilgili sürekli ihtilaflar oluşuyor. Peki, bu olayın net bir açıklaması yok mu? Telefonla ulaştığımız apartman site yöneticiliği şirketi yetkilileri, bu konuda bize açık bilgi verdiler.

1) Kat Mülkiyeti Kanunu md: 4’de sayılan yerler “mutlak ortak yerler”dir ve hiçbir şekilde değiştirilmesi söz konusu değildir.

2) Sözleşme ile de yeni ortak yerler tespit edilebilir; ancak oybirliği gerekir.

3) Peki, bu mutlak ortak yerler nelerdir: Temeller, ana duvarlar, kiriş, kolonlar, ortak duvarlar, tavan, bahçe, cümle kapıları, antreler, koridorlar, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve burada bulunan ortak kullanıma ayrılmış WC  gibi tesisler, kapıcı daireleri, genel çamaşırlıklar, genel kömürlükler, ortak garajlar, sayaç yerleri… Yani belli bir kat malikine ait olmayan tüm yerler…

Dediğimiz gibi, ortak yerler kolektif kullanılması gereken bölümlerdir ve özel amaçla kullanılması durumunda, diğer kat maliklerinin haklarını korumak, yasalara uymak ve birlikte yaşam kültürünü yerleştirebilmek adına yönetici gereğini yapmalıdır.

Apartman, site gibi ortak yaşam alanlarında birlikte yaşama kültürünün uygulamaya geçmesi için ortak yerler önem arz etmektedir.

Umarız, yöneticiler de kanuni kaidelere ve birlikte yaşama sorumluluklarını yerine getirirler ki bu tarz sorunlar sürekli soruluyor olmaz.

Dikkat! İşyeri hekimi ve işgüvenliği uzmanı zorunluluğu geldi... Cezası çok ağır...

2013’ten itibaren kapıcı çalıştıran apartman veya sitelere işyeri hekimi ve işgüvenliği uzmanı çalıştırma zorunluluğu geliyor. Bu da bize gösteriyor ki profesyonel yöneticilik hizmeti almak fiili bir zorunluluk haline geliyor; çünkü bu tarz işlerin sokak arasından yapılması mümkün değil. Ve cezası da az buz değil… Profesyonel site yönetimi hizmeti almak için hala tereddütte bulunanların bir kez daha değerlendirme yapmasında fayda var.

İşte o haber:

30 Haziran tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 6331 sayılı “İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu” ile işverenlere, yeni yükümlülükler getirildi. Bunlardan biri de apartmanlarla ilgili. “Kapıcı” çalıştıran apartmanlar ile işçi statüsünde “yönetici” çalıştıran apartmanlara, yeni bir yükümlülük geldi.

Buna göre, apartman kat malikleri kurulunun;

- İş sağlığı ve güvenliği hizmetlerinin sunulması için “iş güvenliği uzmanı” ile “işyeri hekimi” çalıştırmaları

- Bu hizmetin tamamını veya bir kısmını, “ortak sağlık ve güvenlik birimlerinden” hizmet olarak almaları gerekiyor. Konuyla ilgili ayrıntılar, yakında bir yönetmelikle açıklanacak.

HER AY İÇİN 10 BİN TL

Yukarıda belirtilen işyeri hekimi ve iş güvenliği uzmanını görevlendirmeyen veya bu hizmeti almayan apartman yönetimine kat maliklerine, görevlendirmediği uzman ve hekim için her ay 5+5=10 bin lira “idari para cezası” uygulanacak.

Örnek: Kapıcı çalıştıran bir apartmanda, yönetimin iş sağlığı ve güvenliği hizmetlerini satın alma yoluna gitmediği veya bu nitelikleri taşıyan kişileri çalıştırmadığı tesit edilmiştir.Bu durumda, her ay işyeri hekimi için 5 bin, iş güvenliği uzmanı için 5 bin lira olmak üzere, tolam 10 bin lira “idari para cezası” kesilecek. Cezanın tutarı yıllık bazda (yani bir yıl boyunca olayın devam etmesi halinde) 120 bin lira olacak. Ceza 120 bin lira ile de sınırlı değil. Daha da artabilecek (6331 sayılı Kanun Md.26b). Bu cezaları, Çalışma ve İş Kurumu İl Müdürlüğü uygulayacak. Ceza tutarı, işyerindeki işçi sayısı ile orantılı değil. Örneğin bir işçi çalıştıran apartmana da 100 işçi çalıştıran işyerine de her ay 5 + 5 = 10 bin lira idari ara cezası kesilebilecek.

UYGULAMA NE ZAMAN?

Yukarıda açıklanan idari para cezalarının, hangi tarihten itibaren uygulanacağı, apartmanların tehlike sınıf ve derecesinin belirlenmesine bağlı. Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı, öncelikle apartmanlar için “tehlike sınıf ve derecesi” belirleyen bir tebliğ yayınlayacak. Buna göre, tehlike sınıfları itibariyle; - Apartmanlar “az tehlikeli” sınıfında yer alırsa, 30 Haziran 2014 tarihinden itibaren, - Apartmanlar “tehlikeli” veya “çok tehlikeli” sınıfta yer alırsa, 30 Haziran 2013 tarihinden itibaren, yükümlülükler yerine getirilecek. Apartmanların, dışarıdan satın alacağı iş sağlığı ve güvenliği hizmetinin bedeli, Bakanlar Kurulu’nun karar vermesi halinde, Sosyal Güvenlik Kurumu’nca ödenebilecek. Bu uygulamanın, özellikle her ay kesilecek 10 bin liralık ceza yönüyle, gözden geçirilmesinde yarar var.

http://www.apartmansiteyonetimi.net

Ankara Web Tasarım

Çukurambar Site Yönetimi Profesyonel

Çukurambar, Vişnelik, İşçi Blokları, Ufuk Üniversitesi Caddesi, Hayat Sebla, Öğretmenler Caddesi, Muhsin Yazıcıoğlu Bulvarı nda oturanlar için profesyonel site yönetimi... Ayrıntılar için tıklayınız...

Eryaman Elvankent Site Yönetimi

Eryaman, Elvankent, Banka Blokları, MaviÇam Sitesi, Türkkonut, Doğakent site yönetimleri almak için tıklayınız.

İşletme Projesi (Apartman ve Site Bütçesi) Nedir, İtiraz Edilebilir mi?

Apartman, site ve diğer anataşınmazlarda İşletme Projesi (Bütçe) nedir? İtirazı mümkün müdür?

En kaba deyimle, İşletme Projesi, Kat Malikleri Birliğinin ya da anagayrimenkulün bütçesidir.

İşletme Projesini kim yapar?

Kat Mülkiyeti Kanunu/37’de de belirtildiği üzere, Kat Malikleri Kurulu tarafından kabul edilmiş bir İşletme Projesi yoksa, Yönetici veya Yönetim Kurulu tarafından gecikmeksizin İşletme Projesi yapılır. TOKİ’nin yönetimlerinden ayrılacak siteler, bu işi profesyonel apartman site yönetim firmalarına yaptırırmaları da tavsiye edilir.

Peki, İşletme Projesinde hangi konular ele alınır?

> İşletme Projelerinde Anataşınmazın yönetiminin bir yıllık tahmini gelir (aidat, avans, kira vs.) ve giderleri (yakıt, görevli ücretleri, kıdem tazminatı fonu, bakım onarım giderleri, kırtasiye ve yönetim giderleri vs.) yer alır.

> Eşit paylı ve m2 paylı giderleri paylaştıracak şekilde tüm kat maliklerine düşecek tahmini miktarlar açıkça yazılır.

İşletme Projesi hazırlandıktan sonra ne yapılması gerekir?

İşletme Projesi (bütçe) her kat malikine ve kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümden istifade eden her kimseye imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla tebliğ edilir.

Apartman, site yönetimlerinin ve kat maliklerinin dikkat etmesi gereken bir husus daha var: İtiraz.

İşletme Projesine itiraz edilebilir mi?

KMK. md:37/3’e göre tebliğden başlayarak 7 gün içinde itiraz edilmesi mümkündür.

İtirazın kime yapılacağına ilişkin yazılı bir hüküm olmamakla birlikte, pratikte Yönetici veya Yönetim Kuruluna yapılmaktadır. İtirazın şeklinin aynen bütçenin tebliğinde olduğu gibi ehemmiyeti yoktur: taahhütlü mektup, noter aracılığı veya yöneticiden imza alınarak yapılması olanaklıdır.

İtiraz hangi mercide incelenir: Yine KMK. md: 37/3’de belirtildiği üzere Kat Malikleri Kurulunda incelenir.

Olağan toplantı zamanı değilse, Kurul, yönetici tarafından olağanüstü toplantıya çağrılır ve bu meyanda:  Ya itiraz haklı bulunur ya da itiraz reddedilir.

Karar defteri, işletme projesi ve kararlar usulüne uygun tezahür ettiği halde, İcra İflas Kanunu 68’deki belgelerden sayılır.

Bu yüzden maddi ve manevi kayba uğramamak için apartman site bina yöneticilerinin işlerini profesyonelce yapmaları gerekmektedir.

Yoksa sitede veya apartmanda yaşayan diğer sakinlerin de mağdur olması muhtemeldir.

Ankara Site Yönetimi