Çukurambar Site Yönetimi Profesyonel

Çukurambar, Vişnelik, İşçi Blokları, Ufuk Üniversitesi Caddesi, Hayat Sebla, Öğretmenler Caddesi, Muhsin Yazıcıoğlu Bulvarı nda oturanlar için profesyonel site yönetimi... Ayrıntılar için tıklayınız...

Eryaman Elvankent Site Yönetimi

Eryaman, Elvankent, Banka Blokları, MaviÇam Sitesi, Türkkonut, Doğakent site yönetimleri almak için tıklayınız.

İşletme Projesi (Apartman ve Site Bütçesi) Nedir, İtiraz Edilebilir mi?

Apartman, site ve diğer anataşınmazlarda İşletme Projesi (Bütçe) nedir? İtirazı mümkün müdür?

En kaba deyimle, İşletme Projesi, Kat Malikleri Birliğinin ya da anagayrimenkulün bütçesidir.

İşletme Projesini kim yapar?

Kat Mülkiyeti Kanunu/37’de de belirtildiği üzere, Kat Malikleri Kurulu tarafından kabul edilmiş bir İşletme Projesi yoksa, Yönetici veya Yönetim Kurulu tarafından gecikmeksizin İşletme Projesi yapılır. TOKİ’nin yönetimlerinden ayrılacak siteler, bu işi profesyonel apartman site yönetim firmalarına yaptırırmaları da tavsiye edilir.

Peki, İşletme Projesinde hangi konular ele alınır?

> İşletme Projelerinde Anataşınmazın yönetiminin bir yıllık tahmini gelir (aidat, avans, kira vs.) ve giderleri (yakıt, görevli ücretleri, kıdem tazminatı fonu, bakım onarım giderleri, kırtasiye ve yönetim giderleri vs.) yer alır.

> Eşit paylı ve m2 paylı giderleri paylaştıracak şekilde tüm kat maliklerine düşecek tahmini miktarlar açıkça yazılır.

İşletme Projesi hazırlandıktan sonra ne yapılması gerekir?

İşletme Projesi (bütçe) her kat malikine ve kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümden istifade eden her kimseye imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla tebliğ edilir.

Apartman, site yönetimlerinin ve kat maliklerinin dikkat etmesi gereken bir husus daha var: İtiraz.

İşletme Projesine itiraz edilebilir mi?

KMK. md:37/3’e göre tebliğden başlayarak 7 gün içinde itiraz edilmesi mümkündür.

İtirazın kime yapılacağına ilişkin yazılı bir hüküm olmamakla birlikte, pratikte Yönetici veya Yönetim Kuruluna yapılmaktadır. İtirazın şeklinin aynen bütçenin tebliğinde olduğu gibi ehemmiyeti yoktur: taahhütlü mektup, noter aracılığı veya yöneticiden imza alınarak yapılması olanaklıdır.

İtiraz hangi mercide incelenir: Yine KMK. md: 37/3’de belirtildiği üzere Kat Malikleri Kurulunda incelenir.

Olağan toplantı zamanı değilse, Kurul, yönetici tarafından olağanüstü toplantıya çağrılır ve bu meyanda:  Ya itiraz haklı bulunur ya da itiraz reddedilir.

Karar defteri, işletme projesi ve kararlar usulüne uygun tezahür ettiği halde, İcra İflas Kanunu 68’deki belgelerden sayılır.

Bu yüzden maddi ve manevi kayba uğramamak için apartman site bina yöneticilerinin işlerini profesyonelce yapmaları gerekmektedir.

Yoksa sitede veya apartmanda yaşayan diğer sakinlerin de mağdur olması muhtemeldir.

Ankara Site Yönetimi

(Tüm yapılar için) Yöneticinin veya Yönetim Kurulunun görev ve yetkileri nelerdir?

Apartman, site, blok, AVM… Adı her ne olursa olsun, yöneticinin neleri yapıp neleri yapamayacağı tartışma konusu olmuştur hep. Danışmanlık konusunda sitemize gönüllü sponsorluk hizmeti veren  profesyonel site yönetimi firmasından aldığımız bilgiler ışığında bu bilgi kirliliğini yoketmeye çalışacağız.

=> Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 35/1’de belirtildiği üzere, Yöneticinin görev ve yetkileri Yönetim Planı’nda belirtilir.

Ayrıca yine KMK’ya göre yöneticinin sorumlulukları şunlardır:

=> (KMK-35) Genel yönetim işlerinin yapılması,

=> (KMK-36) Defter tutulması ve tüm evrakın saklanması, (Not: Yöneticinin kanunca tutması zorunlu olduğu tek defter, noter onaylı Karar Defteridir.)

=> (KMK-37) İşletme Projesinin (başka bir deyişle bütçe) hazırlanması,

=> Bunların dışında Genel Kurul kararıyla bazı yetkiler kaldırılabilir veya bazı yetkiler alınabilir.

Bunların dışında Yönetim Planında yer alan hükümler de geçerlidir.

Yöneticinin bunların dışındaki görevleri şunlardır:

> Kat Malikleri Kurulu tarafından verilen kararları uygulamak,

> Anataşınmazın amacına uygun olarak kullanılması, korunması, tadil ve tamiratının yapılması,

> Para (aidat) ve avans toplanması,

> Ödemelerin alınması, borçların ödenmesi, varsa kira(lar)ın toplanması,

> Anataşınmazı ilgilendiren tebligatın kabul edilmesi,

> Anataşınmazın sigorta ettirilmesi (karar alınmışsa),

> Anataşınmazı ilgilendiren herhangi bir miadın geçmemesinin sağlanması ve hak kaybına neden olunmayacak önlemlerin alınması,

> Dava açması, icra takibi yapması ve yasaca belirtilen Kanuni İpotek Hakkını kullanması,

> Defter tutulması, belgelerin korunması ve saklanması,

> Genel Kurulun toplantıya çağrılması (olağan ya da olağanüstü),

> Bankadan hesap açılması,

> Kimlik bildirimi yapılması,

> Kimliğinin ilan panosuna asılması.

Yöneticinin genel olarak görev ve yetkileri bunlar. Detaylar günbegün gelecek...

Kaynak: Özka

Çatıya veya balkona anten kurmakta bir sakınca var mı?

Yargıtay’ın verdiği önceki kararlara göre; ortak yer mahiyetinde olan çatıya kat malikleri bireysel anten koyabilirler.

Ancak; bunun için:

1) Ortak yapıya zarar verilmemesi,

2) Kat Malikleri Genel Kurulu tarafından men edici bir karar alınmamış olması,

3)Çatıda uygun yer olması,

4)Müşterek bir antenin olmaması ve buna bağlı olarak bireysel bir antene ihtiyaç olması gerekir.

Kısacası; bina estetiği ve çatıların korunması için mümkün olduğunda en yeni teknolojiyle farklı ihtiyaçları karşılayacak bir anten sistemi kurulması ve tüm sakinlerin bundan faydalanması en doğrusudur.

Peki, balkona anten kurulabilir mi?

Kat Malikleri Kurulunca yasaklayıcı bir karar yoksa, balkona ve yapının durumuna zarar verilmiyorsa, binanın estetiği bozulmuyorsa (ki bozulma ihtimali yüksektir) balkona da anten kurulabilir.

Dediğimiz gibi, en güzeli, farklı ihtiyaçları da karşılayacak bir merkezi anten sisteminin kurulması en doğru ve güzel olan seçenektir.

Not: Verdikleri kıymetli bilgiler için ÖZKA YÖNETİM'e teşekkür ederiz.

Eski binalarda mantolama zorunlu mu, değil mi? Şehir efsanesi mi, gerçek mi?

Başta internet medyasında olmak üzere, mantolamanın zorunlu olduğuna ilişkin yaygın bir görüş hakim kamuoyunda. Başkentimiz Ankara da bu konuda başı çekiyor.

Peki, eski binalar için mantolama (ısı yalıtımı) zorunlu mu?

Bu işin aslını Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın bu işle sorumlu Yapı İşleri Genel Müdürlüğü’ne dilekçe yazan ve gelen cevabı kamuoyuyla paylaşan Metin Altay isimli vatandaşımızdan öğreniyoruz. İşte cevap:

“... 5.12.2008 Tarihli ‘Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’nin’ geçici 3. maddesine göre, ‘mevcut binalar ve inşaatı devam edip henüz yapı kullanma izni almamış binalar için Enerji Verimliliği Kanununun yayımı tarihinden itibaren on yıl içinde Enerji Kimlik Belgesi düzenlenir’ denilmektedir. Bu maddeye göre, mevcut binalar için 2.5.2017 tarihine kadar Enerji Kimlik Belgesi düzenlenmesi gerekmektedir. Enerji kimlik belgesi düzenlenmesi mevcut binalar için yalıtım yapma zorunluluğu getirmemektedir...”

Bakanlık böyle diyor. Bu işin sorumlusuna mı inanacaksınız, yoksa internet medyasındaki bilgi kirliliğine mi?

Danışman Sponsorumuz: Timtaş Yönetim | Ankara

Kat malikleri genel kurulunda kaç oy hakkınız var?

KMK, 31. md'ye göre, arsa payına bakılmaksızın bütün kat malikleri yalnızca “bir oy” hakkına sahiptir.

Kiracıların ya da başka türlü bağımsız bölümden istifade edenlerin oy hakları yoktur.

Vekaleten oy kullanılabilir mi?

Yine KMK/31’e göre yetkili kılınan vekil ile de oyhakkı kullanılabilir. (Noter şartı aranmaz, imza yeterlidir.)

Aynı kişi birden çok bağımsız bölüm malikine vekalet edebilir mi?

Bu konuda da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31. maddesi bize ışık tutuyor. Cevabı: Edebilir; ancak bir kişi toplam oy sayısının yüzde 5’inden fazla oy kullanmak üzere vekillik yapamaz. 40 ve daha az sayıda bağımsız bölüm barındıran gayrimenkullerde 1 kişi en fazla 2 kişiye vekâlet edebilir.

Bilgi kaynağı: Apartman Site Yönetimi

Bunu biliyor muydunuz: Dükkan önü apartmanın ortak alanıdır.

Apartmanınızda bulunan dükkanların önü kimindir?

Genel olarak, dükkan önlerinin dükkanlara ait olduğu bilinir. Halbuki  onaylanmış mimari projede boşlukların dükkan(lar)a ait olduğu belirtilmediği takdirde, dükkan önleri ilke olarak ortak yerlerden sayılır. Bu sebeple, dükkan sahiplerinin bu boşlukları kendilerince değerlendirmeleri yasal da değildir, mümkün de değildir.

Apartman site yönetimi işiyle meşgul olanlar bunu bilerek hareket etmelidirler.

Kaynak: Profesyonel Apartman Site Yöneticiliği

Vatandaş bundan habersiz: pay ölçer için son gün 2 mayıs....

Merkezi sistemli binalara pay ölçer takmak için son gün 2 Mayıs... Ancak çoğu apartman yöneticisi ve vatandaş uygulamadan habersiz. Kasımda, kaloriferler yeniden yandığında pay ölçerli binaya geçmemiş olan apartman sakinlerinin aidat ödememe hakkı doğacak. Suç duyurusu yapılırsa, yöneticiye 1.600 TL ceza kesilebilecek.

Merkezi ısıtma sistemi kullanan 1 milyon 800 bin dairenin, yakıt bedeli paylaşımında pay ölçer sistemine geçmesi için gereken süre 2 Mayıs'ta dolacak. Ancak merkezi sistemle ısınan pek çok vatandaşın bu uygulamadan haberi yok. Her dairenin tükettiği kadar ısı parası ödemesini sağlayacak olan pay ölçer sistemi, 9 bin apartman yöneticisine sorumluluk yüklüyor.

Yasa, pay ölçer takılmayan apartman sakinlerine, kasım ayında kaloriferler tekrar yandığında aidat ödememe hakkı veriyor. Bu vatandaşlar, 'kanuna aykırı aidat parası toplanıyor' diye apartman yönetici hakkında suç duyurusunda da bulunabilecek. Bu durum, aidat ödememeyi alışkanlık haline getirenler içinse bir fırsata dönüşecek. Ayrıca, yöneticilere bin 600 TL ceza kesilmesi de söz konusu.

Enerji Verimliliği Kanunu ve ilgili yönetmelik uyarınca, merkezi sistemle ısınan tüm binaların, 2 Mayıs'a kadar, dairelere takılacak pay ölçer sistemine geçmesi gerekiyor. Cihazla, ısı bedelinin eşit olarak ödetilmesi dönemi sona erecek. Sistemle, her daire, kullandığı kadar bedel ödeyecek. Türkiye'de 1.8 milyon daire, merkezi sistemle ısınırken, pay ölçer, bu dairelerde oturan 10 milyon kişiyi ilgilendiriyor.

ERTELEME YAPILMAYACAK

KİMİ site sakinleri, uygulamanın takibini yapan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na başvurarak, uygulamada erteleme olup olmayacağını sordu. Bakanlık tarafından verilen yanıtta, pay ölçerin yasal bir zorunluluk olduğu ve erteleme olmayacağı belirtilerek, kanunun uygulanmasında yöneticilerin sorumlu olduğunu vurguladı. Kanuna göre, yöneticilere bin 600 TL ceza de kesilebilecek.

YÖNETİCİYE SUÇ DUYURUSU HAKKI

YASAYA göre, dairelerin, cihaz takarak, yakıt parasını, ısı tüketimine göre ödemesi zorunlu. Ancak, binlerce daire ve apartman bu uygulamaya geçmedi. Bu durum, Kasım ayında kaloriferler tekrar yandığında ise ciddi bir kriz doğuracak. Kanunla bu konuda sorumlu tutulan apartman yöneticileri, eski sistem olan binalarda aidat toplarsa, kanuna aykırı hareket etmiş olacak. Bu durumda vatandaşlar, kanuna aykırı olarak yakıt toplayan yönetici aleyhine suç duyurusunda bulunmuş olacak. Yani vatandaş, aidatını ödememe hakkı kazanacak.

YÜZDE 40 ISI TASARRUFU

CİHAZLARIN satışını yapan Brunata Enerji Genel Müdürü Efe Özgören 'Sistemin çalışması için binada bulunan tüm kalorifer peteklerine uzaktan okumalı cihaz takılması gerek. Uygulamayla kaloriferleri bilinçli kullanan daire sakinleri ciddi tasarruflar sağlıyor' dedi.

CAM AÇMAK TARİH OLUYOR

EFE Özgören, uygulama yapılan binalarda serinlemek için cam açılma alışkanlığının bıçak gibi kesildiğini aktardı. Özgeren, yeni dönemde artık eski usul yakıt parası paylaşım yöntemlerinin kanunsuz sayılacağını belirterek, 'Bu durum uygulamaya geçmeyen yöneticileri kanuna muhalefetten suçlu duruma düşürürken, yasanın yürürlüğe girmesini takip eden ilk ısıtma döneminde uygulamaya geçmeyen binalarda, ısı parası ödemek istemeyen daire sakinlerine, ısı parasının kanuna aykırı bölüştürüldüğünü öne sürüp, para ödememe hakkı veriyor' dedi.
(Akşam)

Yönetici seçimiyle ilgili...

Apartman/blok/site yöneticisi seçimiyle ilgili farklı Yargıtay kararlarından örnekler:

>> Yönetici seçilen kat maliki bunu kabule mecbur bırakılamaz.

>> Yönetici atanması ile ilgili davayı bir kat maliki de açmaya yetkilidir.

>> Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan yönetici seçilemez.

>> Yönetici kat malikleri dışından da seçilebilir.

>> Bir binada sekiz ya da daha fazla bağımsız bölüm (konut, dükkan vs. farketmez) varsa yönetici seçmek zorunludur.

>> Kat malikleri kuurlunca yönetici seçildikten sonra, mahkeme kararı ile yönetici tayinin istenemez.

>> Yönetim planında, ayrıca "yöneticinin oybirliğiyle seçilmesi" gibi bir hüküm yer alamaz.

>> Yöneticinin kat maliklerinden her birine ayrı ayrı hesap vermek zorunluluğu yoktur. Kat malikleri kuruluna ve denetçilere verebilir.

apartman yönetimi, site yönetimi, mahkeme kararı, yargıtay kararı, site yönetimi bina yönetimi